Nutzungsphase

Soweit eine Immobilie in den Niederlanden unternehmerisch, das heißt, für Vermietungszwecke genutzt wurde, konnte die Umsatzsteuer, die beim Erwerb der Immobilie zu zahlen war, vom Finanzamt erstattet werden. Insoweit gibt es einen sogenannten Vorsteuerberichtigungszeitraum, den wir auch vom deutschen Recht her kennen. Erfolgt die Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren, muss die Umsatzsteuer korrigiert werden. Das gleiche gilt für den Fall, dass die Immobilie nicht oder nur noch geringer, unternehmerisch genutzt wird. Die ertragsteuerliche Behandlung bei der Veräußerung hat als besonderen Schwerpunkt das Vermeiden von Spekulationsgewinnen. Hier gilt auch für Immobilien die in den Niederlanden veräußert werden, die sogenannte Spekulationsfrist und die Anwendung deutschen Rechtes

In Deutschland gibt es für die Nutzungsphase darüber hinaus noch die Figur der Liebhaberei, die gegebenenfalls dazu führt, dass die Immobile nicht mehr der einkommensteuerlichen Behandlung unterliegt und damit eventuelle Verluste nicht mehr verrechnet werden können.

Die Ferienimmobilie in Deutschland in der Nutzungsphase

Während der Nutzungsphase könnte es sich einkommensteuerlich um eine sogenannte Liebhaberei handeln. Kommt das Finanzamt zu diesem Ergebnis, werden insbesondere ihre Verluste nicht mehr anerkannt, so dass auch Ihre anderen Einkünfte damit nicht mehr reduziert werden können. Allerdings müssen dann auch die Einnahmen aus Liebhaberei nicht versteuert werden.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass keine Liebhaberei vorliegt, wenn ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und keine Eigennutzung vorliegt.

Wenn jedoch die ortsübliche Vermietungszeit ohne vernünftigen Grund wie durch Reparaturen oder höhere Gewalt um mindestens 25% unterschritten wird oder es sich um eine extravagante Wohnung handelt, muss anhand einer Prognose ermittelt werden, ob in den nächsten 30 Jahren die Summe der Einnahmen die Summe der Ausgaben übersteigen wird.
In der Praxis ist es oft schwierig, die ortsüblichen Vermietungszeiten festzustellen. So reichen z.B. drei Vergleichswohnungen nicht aus. Somit werden Sie auch oft eine Prognose abgeben müssen, obwohl Sie ausschließlich fremd vermieten.

Nur wenn dies der Fall ist - und das Finanzamt erhöht bei der Schätzung pauschal die Einnahmen um 10% und kürzt die Ausgaben um 10%- liegt keine Liebhaberei vor.

Wer die Ferienwohnung selbst nutzt, muss ebenfalls eine solche Prognose abgeben, selbst wenn er an überdurchschnittlich vielen Tagen fremd vermietet hat oder die Wohnung nur in üblicherweise leer stehenden Zeiten wie im Winter selbst nutzt.

Da im Rahmen der Prognose der Ausgaben eine Verteilung auf die Eigen- und Fremdnutzungszeiten erfolgt, und nur die Ausgaben für die Fremdnutzungszeiten anerkannt werden, stellt sich die Frage, wie die Leerstandzeiten behandelt werden, was zur Eigennutzung und was zur Fremdnutzung gehört.

Zur Eigennutzung gehört auch die kostenlose Überlassung an Freunde.

Zur Fremdnutzung gehören auch eigene Übernachtungen zum Beispiel für die Endreinigung, für Reparaturen oder Schlüsselübergabe, es darf aber auch kein Missbrauch stattfinden. Wenn z.B. die halbe Familie im Sommer für mehrere Tage für Reparaturen anrückt, so wird dies der Eigennutzung zugerechnet.

Leerstandszeiten sind quotal nach dem Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Anders sieht es dagegen aus, wenn ein Vermittler eingeschaltet wird:

Wird eine genaue Selbstnutzungszeit festgelegt und klargestellt, dass darüber hinaus keine Nutzungsmöglichkeit besteht, weil das Ferienhaus in der übrigen Zeit prinzipiell für Vermietungszwecke zur Verfügung gestellt wird, so werden die Leerstandszeiten der Vermietung zugeordnet. 

Anders verhält es sich bei der Umsatzsteuer. Umsätze aus Liebhaberei sind wegen der anders gelagerten Definition des Unternehmers im Umsatzsteuerrecht sehr wohl steuerbare und bei Ausübung des Optionswahlrechts auch steuerpflichtige Einnahmen, die insbesondere bei in Rechnung gestellter Umsatzsteuer anlässlich der Anschaffung bzw. späterer Renovierungsmaßnahmen Umsatzsteuererstattungsansprüche auslösen können. Soweit bei einem Kleinunternehmer zur Umsatzversteuerung optiert wird, ist auch die Eigennutzung steuerpflichtiger Tatbestand.

Folgende Werbungskosten kommen in Betracht:



Abschreibungen des Gebäudes  (2 % von den Anschaffungskosten), Abschreibungen von Möbel und anderer Wohnungsausstattung, Fremdfinanzierungskosten, gezahlte Umsatzsteuer, Energiekosten und sonstige Bewirtschaftungskosten, Gemeindesteuern und Beratungskosten.